Kalkulator Hipotek Komersial
Hitung estimasi angsuran bulanan, sisa pokok di akhir jangka waktu (balloon payment), total bunga, dan rasio DSCR untuk pinjaman properti komersial seperti ruko, gudang, dan kantor.
Parameter Pinjaman Komersial
Masukkan detail properti, tenor amortisasi, dan pendapatan sewa
🏷️ Nilai Properti & Uang Muka
📊 Suku Bunga, Amortisasi & Jangka Waktu
Jika term lebih pendek dari amortisasi, sisa pokok jatuh tempo sekaligus (balloon payment).
💼 Pendapatan Operasional Bersih (Opsional)
NOI = Pendapatan sewa kotor dikurangi biaya operasional properti (belum termasuk angsuran pinjaman). Digunakan untuk menghitung DSCR.
Simulasi Cepat Profil Properti
ESTIMASI PEMBIAYAAN KOMERSIAL
📝 Rincian Perhitungan Hipotek Komersial
📊 Rincian Komposisi Pembayaran
Detail persentase setiap komponen terhadap total kewajiban selama jangka waktu pinjaman.
🩺 Indikator Kelayakan Pinjaman Komersial
Kelayakan DSCR
Masukkan NOI untuk melihat apakah rasio DSCR memenuhi standar kelayakan bank (umumnya minimal 1,2x – 1,5x).
Risiko Balloon Payment
Pastikan Anda memiliki strategi refinancing atau penjualan aset yang jelas sebelum jangka waktu pinjaman berakhir.
Sensitivitas Suku Bunga
Pinjaman komersial umumnya menggunakan bunga mengambang; kenaikan suku bunga dapat menekan arus kas dan rasio DSCR Anda.
Panduan Lengkap Hipotek Komersial
Hipotek komersial adalah instrumen pembiayaan properti bisnis dengan struktur yang berbeda dari KPR rumah tinggal. Memahami periode amortisasi, jangka waktu, dan rasio DSCR sangat penting sebelum mengajukan pinjaman.
📊 Cara Kerja Hipotek Komersial
- Periode Amortisasi: Angsuran bulanan dihitung seolah pinjaman dilunasi dalam jangka panjang (misal 15-25 tahun), sehingga cicilan lebih ringan.
- Jangka Waktu (Term): Kontrak sebenarnya biasanya lebih pendek (3-10 tahun). Setelah term berakhir, sisa pokok jatuh tempo sekaligus.
- Opsi di Akhir Term: Melunasi sisa pokok, melakukan refinancing dengan term baru, atau menjual properti.
⚠️ Risiko Utama yang Harus Diwaspadai
- Risiko Balloon Payment: Sisa pokok yang harus dilunasi di akhir term bisa sangat besar jika periode amortisasi jauh lebih panjang dari term.
- Risiko DSCR Rendah: Jika pendapatan sewa turun atau okupansi rendah, DSCR bisa jatuh di bawah ambang batas bank dan menyulitkan refinancing.
- Risiko Suku Bunga Mengambang: Sebagian besar pinjaman komersial menggunakan bunga floating yang mengikuti kondisi pasar.
💡 Jenis Properti yang Umum Dibiayai
- Ruko & Rukan: Properti komersial untuk usaha retail atau kantor kecil dengan modal awal relatif terjangkau.
- Gudang & Fasilitas Logistik: Properti dengan luas besar untuk penyimpanan dan distribusi barang.
- Gedung Perkantoran & Ruang Sewa: Properti multi-tenant dengan pendapatan sewa sebagai sumber utama pelunasan pinjaman.
🆚 Hipotek Komersial vs KPR Rumah Tinggal
- Uang Muka: Komersial umumnya membutuhkan DP lebih besar (25-35%) dibanding KPR rumah tinggal.
- Penilaian Kelayakan: KPR menilai penghasilan pribadi, sedangkan komersial menilai kinerja properti melalui DSCR.
- Struktur Tenor: Komersial sering memakai skema amortisasi panjang dengan term pendek dan balloon payment, sedangkan KPR biasanya lunas penuh di akhir tenor.
Memahami Struktur dan Risiko Hipotek Komersial
Pelajari cara kerja periode amortisasi, jangka waktu pinjaman, balloon payment, dan rasio DSCR sebelum mengajukan pembiayaan properti bisnis.
Mengapa Struktur Komersial Berbeda?
Bank memandang properti komersial sebagai aset penghasil pendapatan, bukan sekadar tempat tinggal. Karena itu, kelayakan pinjaman lebih banyak ditentukan oleh kinerja sewa properti dibanding penghasilan pribadi peminjam.
Struktur amortisasi panjang dengan term pendek memberi bank fleksibilitas untuk meninjau ulang suku bunga dan kondisi properti secara berkala, sementara peminjam mendapat angsuran bulanan yang lebih ringan selama masa term berjalan.
Rumus Perhitungan Utama
Perhitungan hipotek komersial melibatkan beberapa komponen kunci:
- Pokok Pinjaman: Nilai Properti – Uang Muka (DP)
- Angsuran Bulanan: Dihitung dari pokok pinjaman menggunakan rumus anuitas berdasarkan periode amortisasi.
- Sisa Pokok (Balloon Payment): Saldo pokok yang belum terbayar di akhir jangka waktu pinjaman, jika term lebih pendek dari amortisasi.
- DSCR: Pendapatan Operasional Bersih Tahunan ÷ Total Angsuran Tahunan.
📐 Ilustrasi Perhitungan Sederhana
Tanya Jawab Seputar Hipotek Komersial
Jawaban lengkap seputar mekanisme, risiko, dan kelayakan pembiayaan properti komersial.