Kalkulator Properti Sewaan
Hitung arus kas bulanan, ROI (cash on cash return), dan yield sewa dari properti investasi Anda sebelum memutuskan untuk membeli.
Parameter Properti & Pembiayaan
Masukkan detail harga, KPR, dan pendapatan sewa properti Anda
🏠 Harga & Pembiayaan
🔑 Pendapatan Sewa & Biaya Operasional
Simulasi Cepat Profil
HASIL ANALISIS PROPERTI
📝 Rincian Perhitungan Properti Sewaan
📊 Rincian Arus Kas Bulanan
Detail pemasukan dan pengeluaran bulanan dari properti sewaan Anda.
🩺 Indikator Kelayakan Investasi
Rasio Cicilan terhadap Sewa
Idealnya di bawah 80%. Semakin rendah, semakin besar ruang aman arus kas Anda.
Yield Bersih
Yield bersih di atas 5-6% umumnya dianggap menarik untuk investasi properti sewa.
Efisiensi Modal
Fokus pada peningkatan DP atau negosiasi harga untuk memperbaiki rasio cash on cash return.
Panduan Lengkap Menilai Properti Sewaan
Membeli properti untuk disewakan bukan sekadar soal lokasi yang bagus. Tanpa perhitungan arus kas dan ROI yang matang, properti yang terlihat menjanjikan bisa saja justru membebani keuangan Anda setiap bulan.
📊 Metrik Penting dalam Investasi Properti
- Arus Kas Bulanan: Selisih antara pendapatan sewa efektif dengan cicilan KPR dan biaya operasional.
- Cash on Cash Return: Persentase keuntungan tahunan dibandingkan modal tunai (DP) yang dikeluarkan.
- Yield Sewa: Persentase pendapatan sewa tahunan dibandingkan harga properti, baik secara kotor maupun bersih.
📉 Biaya yang Sering Terlewat
- Pajak & Asuransi: PBB, asuransi properti, dan pajak penghasilan sewa sering tidak dimasukkan dalam simulasi awal.
- Biaya Perawatan: Perbaikan rutin dan penggantian fasilitas yang usang perlu dianggarkan setiap bulan.
- Kekosongan Unit: Periode unit tidak disewa (vacancy) menurunkan pendapatan sewa efektif dari yang diasumsikan.
💡 Strategi Memaksimalkan Hasil Sewa
- Perbesar Uang Muka: DP yang lebih besar menurunkan cicilan bulanan dan memperbaiki arus kas.
- Negosiasi Suku Bunga: Selisih 1% bunga KPR dapat berdampak signifikan pada cicilan bulanan.
- Tingkatkan Okupansi: Kelola properti secara aktif atau gunakan jasa manajemen untuk menjaga tingkat hunian tetap tinggi.
- Tinjau Harga Sewa Berkala: Sesuaikan harga sewa dengan harga pasar setiap tahun agar yield tetap kompetitif.
⚠️ Mitos vs Fakta Properti Sewaan
- Mitos: Selama ada penyewa, properti pasti untung. Fakta: Jika cicilan dan biaya operasional lebih besar dari pendapatan sewa, arus kas tetap bisa negatif.
- Mitos: Harga properti yang naik selalu berarti investasi baik. Fakta: Kenaikan harga jangka panjang tidak menutupi arus kas negatif yang terjadi setiap bulan.
- Mitos: Properti mahal pasti yield-nya tinggi. Fakta: Properti dengan harga lebih murah namun permintaan sewa tinggi seringkali memberikan yield yang lebih baik.
Memahami Kelayakan Investasi Properti Sewaan
Pelajari cara menghitung arus kas, ROI, dan yield sewa agar keputusan membeli properti investasi lebih terukur.
Mengapa Arus Kas Lebih Penting dari Kenaikan Harga?
Banyak calon investor properti terlalu fokus pada potensi kenaikan harga jangka panjang (capital gain), padahal arus kas bulanan adalah yang menentukan apakah properti tersebut membebani atau justru menambah pemasukan Anda saat ini.
Sebuah properti dengan harga Rp 800 juta yang menghasilkan pendapatan sewa Rp 7 juta per bulan, namun cicilan KPR dan biaya operasionalnya mencapai Rp 7,5 juta per bulan, tetap menghasilkan arus kas negatif meskipun harga propertinya terus naik.
Patokan Yield Sewa yang Wajar
Setiap pasar properti memiliki standar yield yang berbeda, namun sebagai patokan umum, berikut cara menilainya:
- Rumus Yield Kotor: (Pendapatan Sewa Tahunan ÷ Harga Properti) × 100%
- Contoh: Properti seharga Rp 800 juta dengan sewa efektif Rp 6,3 juta/bulan (setelah okupansi 90%) menghasilkan yield kotor: (6.300.000 × 12 ÷ 800.000.000) × 100% = 9,45% per tahun.
- Yield kotor di atas 6-8% umumnya dianggap kompetitif, namun tetap perlu dikurangi biaya operasional untuk mendapatkan yield bersih yang lebih akurat.
📐 Rumus Dasar Analisis Properti Sewaan
Tanya Jawab Seputar Properti Sewaan
Jawaban lengkap seputar perhitungan arus kas, ROI, dan yield investasi properti.